900.000, 39 miljoen, 2,18. Deze drie getallen geven een ander perspectief op de wooncrisis. Nu lossen we die op met de oplossing die we meestal kiezen: ‘meer’. Bouwen, bouwen, bouwen in dit geval. Maar de meest duurzame vierkante meters zijn de meters die je niet bouwt. En zonder bouwen kun je de wooncrisis duurzamer, betaalbaarder en sneller oplossen. Kijk maar:
900.000 is het aantal woningen dat we – vermeend – moeten bouwen om aan de woningnood te voldoen. Die woningnood staat niet ter discussie; er zijn heel veel mensen op zoek naar passende, betaalbare woonruimten. Op die 900.000 is wel wat af te dingen, maar belangrijker; veel van de woningen die we tekort komen hoeven we niet te bouwen! Want…
36 miljoen is het aantal vierkante meter dat in Nederland leeg staat. Een deel daarvan moet je transformeren (het is vastgoed dat nu geen woonbestemming heeft). Maar als je denkt dat het merendeel leegstaande kantoorpanden is, heb je het mis. 19 miljoen m2 zijn leegstaande woningen! Als we die 36 miljoen helemaal zouden opknippen in woningen van 60 m2, hebben we ineens 600.000 woningen ‘gevonden’.
En dan dat laatste getal: 2,13. Dat is het aantal mensen dat nu gemiddeld in een woning woont. Onze gemiddelde huishoudgrootte. Die is de afgelopen decennia heel snel veranderd. In 1900 woonden we nog met 4,5 mens per huis. In 2037 wordt een samenstelling van 1,5 mens per woning verwacht. Als we nu de woningbezetting zouden hebben van ca. 10 jaar geleden, hadden we geen tekort aan woningen gehad.
Ik doe er een bonusgetal bij; 9. Dat is het percentage Nederlanders dat aangeeft zich sterk eenzaam te voelen. En dat zijn niet alleen ouderen; dit getal geldt gemiddeld voor Nederlanders boven 15 jaar. In de steden voelen mensen zich nog eenzamer. Dat komt (mede) door hoe wij naar wonen en bouwen kijken. We leven vanuit de overtuiging dat iedereen een eigen voordeur, badkamer en keuken moet hebben. Alleen is beter dan samen, is ook doorgesijpeld in onze regelgeving. Zonder eigen voordeur krijg je geen huurtoeslag, zonder hypotheek krijg je geen aftrek en samenwonen betekent inleveren van bijstand of uitkering. En in een overspannen markt als deze, houden mensen liever hun appartementje aan als ze gaan samenwonen, want als het niet goed gaat, kun je niet meer weg.
Ook het ministerie van Binnenlandse Zaken ziet inmiddels dat we de bestaande woningvoorraad beter kunnen benutten. In de kamerbrief van deze maand kondigen ze verschillende onderzoeken aan. Dat is een goede start, maar betekent niks als we niet ook gaan dóen. Oplossingen als transformeren, optoppen en splitsen hebben zich in de praktijk allang bewezen. Het is tijd om de belemmeringen weg te halen en vanaf vandaag te gaan werken aan het oplossen van het woontekort met minder bouwen.
Drie oplossingsrichtingen kunnen we tegelijkertijd starten. Het begint met het vertellen van andere verhalen; delen en samenwonen is leuker, leerzaam en socialer. En er zijn talloze vormen voor. Niet helemaal alleen, betekent niet direct alles samen. Verzorgingstehuizen, woongroepen rondom hofjes, of zelfstandige kamers met gedeelde faciliteiten hebben voor verschillende wensen een goed aanbod. Het ongemak dat je brood is opgegeten door een huisgenoot, je buren horen dat je ruzie maakt, of dat je toch uit elkaar gaat na een gefaalde relatie, weegt niet op tegen de eenzaamheid van alleenwonenden en de wanhoop van niet-wonenden. Op een of andere manier accepteren we dat het ‘gewoon’ is om alleen in een studio te willen wonen. De problemen die daaruit voortkomen, vergeten we. Tijd om dat te veranderen!
Als tweede moeten we specifieke regelgeving aanpassen. Gemeenten zouden veel meer kunnen doen om splitsen (van eengezinswoningen) te stimuleren (kan ook tijdelijk). Woningcorporaties zouden een terugkeergarantie kunnen geven voor samenwoners (om het twee jaar samen te proberen) en transformatie van panden naar woningen zouden (via een kruimelprocedure) sneller vergund kunnen worden.
Als laatste zijn er talloze incentives te bedenken die specifieke bewegingen kunnen uitlokken. Een landelijke belasting op leegstand zou veel (particuliere) beleggers in beweging kunnen brengen. Op sectorniveau zou je vrienden-hypotheken kunnen stimuleren, of optoppen van winkelpanden kunnen stimuleren. En uiteraard moeten we af van het korten van uitkeringen als je samen in een huis woont.
Mocht je ideeën hebben over dit onderwerp, of willen bijdragen aan het oplossen van deze crisis, kijk dan eens op het Platform Woonopgave. Afgelopen woensdag is het gelanceerd als een open source platform voor (meer en beter) wonen. Met een aantal Gideons – een groep pioniers die werkt aan positieve verandering in de bouwsector – hebben we de afgelopen maanden de slechte werking van de woningmarkt doorgrond en naar oplossingen gezocht. Onze ideeën en inzichten delen we op dit platform. Laten we samen de (woon-)problemen oplossen met de snelste en beste oplossingen die er zijn! In dit geval is dat ‘minder’ (bouwen), in plaats van ‘meer’!
Leonie van der Steen is transitiemaker en één van de drijvende krachten achter de Gideonbeweging. Gideon is een dwarsdenkende club van zo’n 1200 radicale pioniers die de bouwsector op positieve wijze wil veranderen, zodat ze bijdraagt aan een duurzame, gezonde, fijne en mooie leefomgeving. Nu en in de toekomst.
Meer weten over de Gideonbeweging? Of over de toekomst van de bouw? Leonie praat je graag bij. Stuur haar een berichtje via vandersteen@squarewise.com