Woningcorporaties: durf te dromen en verduurzaam je woningvoorraad

Over het belang van een aantrekkelijk, inspirerend en dynamisch toekomstbeeld in de verduurzaming van de sociale woonvoorraad.

Woningcorporaties moeten op zoek gaan naar een inspirerend, uitdagend en dynamisch beeld van de toekomst, waarbij afstand genomen wordt van de dagelijkse hectiek en gegroeide conventies. Dat gaat een stap verder dan het doortrekken van de bestaande grafieken.  Terug-redeneren vanuit een wenselijk toekomstbeeld, de droom, biedt vaak een beter handvat voor beslissingen. Alleen zo kan de sociale woningvoorraad verduurzamen.

Toen Martin Luther King, Jr. zei: “I have a dream”, besefte hij dat er nog een lange weg te gaan was. Toch verhinderde hem dat niet zijn gehoor te inspireren met een motiverend en activerend droombeeld over hoe het anders kan. Dit had veel meer impact dan wanneer hij een realistisch beeld had geschetst van wat op dat moment mogelijk was (“We are living a nightmare”).

Het dilemma voor de woco

Voor de huisvesting van lagere inkomens hebben we in Nederland een uitgekristalliseerd systeem opgezet. Woningcorporaties verhuren in Nederland 2,2 miljoen woningen. Ongeveer een op de vier Nederlanders woont in een sociale huurwoning. De huur hiervan is vaak lager dan de marktprijs. Toch gaan corporaties zelden failliet; ze betalen een lage rente en verwerven grond voor minder geld dan marktpartijen. De meeste corporaties zijn financieel gezond, maar ook zij kunnen het geld dat binnenkomt maar één keer besteden.

In de afspraken die woningcorporaties tegenwoordig maken met plaatselijke overheden wordt aan drie knoppen gedraaid: betaalbaarheid (passend aanbod voor alle doelgroepen, ook bijvoorbeeld huishoudens met één inkomen), beschikbaarheid (voldoende aanbod, bijvoorbeeld door nieuwbouw) en duurzaamheid. Bij Squarewise zien we mooie voorbeelden van hoe de woningcorporaties aan de slag gaan met het verduurzamen van hun bezit. Ook hebben we aan de wieg gestaan van de samenwerking binnen het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU).

Toch zien we ook dat nog lang niet alle corporaties meebewegen met de duurzame ambities van de overheid. Daar is iets voor te zeggen: corporaties zijn er in essentie om voor genoeg sociale huurwoningen te zorgen. Als er geld wordt geïnvesteerd in zonnepanelen, kun je er geen nieuwbouw mee bekostigen. Maar hoe realistisch is het om door te gaan met het huidige beleid en te blijven richten op lage huur en voldoende nieuwbouw? Als je zo doorgaat ben je over 30 jaar geen zelfredzame organisatie meer of is je maatschappelijke functie vervuld door een ander. Het ‘realisme’ van woningcorporaties resulteert nu nog vaak in het feit dat de huidige belemmeringen gebruikt worden als excuus om niets te doen. Verduurzaming mag immers niet op kosten van de huurder gebeuren (Woonbond en Aedes: Verduurzaming corporatiewoningen niet op kosten huurders).

Wat is realistisch?

De woonlasten van mensen met lage inkomens bestaan uit meer dan huur; ze betalen ook voor energie. In oudere en vaak minder geïsoleerde woningen liggen de energielasten vaak hoger. Met de aankomende gasprijsstijgingen valt te verwachten dat de woonlasten meer zullen toenemen. Met andere woorden: als je dat zo laat doorgaan, werk je niet werkelijk aan betaalbaarheid, maar doe je dat alleen op papier. Geschat wordt dat de druk op beschikbare huurwoningen steeds verder zal toenemen (zie ‘Sectorbeeld woningcorporaties 2018‘). Tegelijkertijd zullen in steeds sneller tempo, steeds meer huizen aangepast worden voor de energietransitie. Als corporatie is het dan niet realistisch meer om het eigen bezit te laten zoals het is. Dat doet iets met de taxatiewaarde en dat heeft weer gevolgen voor de leencapaciteit. Kortom: doen alsof klimaatverandering ‘het probleem van de ander is’ is pas echt onverantwoordelijk.

Woningcorporaties: ga toch dromen!

Dromen loont. Onderzoek van Collins en Porras (1994) toont aan dat succesvolle bedrijven en organisaties een onveranderlijke kern hebben, met waarden en doelen; met daarnaast flexibele strategieën en aanpakken om daar te komen. De onveranderlijke kern bij woningcorporaties zou dan het realiseren van sociale huurwoningen voor de lagere inkomens zijn. Daarnaast kunnen ze wel veranderlijk zijn in de manier van het vervullen van die kerntaak. Als je dus gedreven bent door de ambitie lagere inkomens een betaalbaar huis te bieden, dan kan dit ook betekenen dat je je huurders een lagere – of zelfs helemaal geen – rekening van het energiebedrijf gunt.

De tijd is daar om als woningcorporatie hier nu al over na te denken en op te anticiperen. Neem dan met name bij de business case voor verduurzaming ook de toenemende kosten voor het niets-doen mee. Door bijvoorbeeld te werken met een TCO berekening, total-cost-of-ownership, krijg je inzicht in de totale kosten, gedurende de gehele exploitatieperiode (dus alle investeringskosten én exploitatiekosten). De meeste mensen overschatten wat ze binnen een jaar voor elkaar kunnen krijgen, maar onderschatten wat er in tien jaar mogelijk is. Het hoeft niet alleen; als iedereen samenwerking zoekt, wordt het gemakkelijker en kunnen we het sneller. Een fossielvrije woningvoorraad kan best; we hoeven de droom alleen maar te delen en van daaruit aan de slag te gaan.