Utrechtse corporaties brengen donut in de praktijk

19 corporaties in Utrecht, samenwerkend binnen de RWU, zetten in op elkaars kracht om samen de verduurzaming betaalbaar te houden voor hun huurders. Naar analogie van de Donut Economie van Kate Raworth willen ze hun kerntaak blijven vervullen – betaalbare woningen voor huurders – maar wel binnen de grenzen van de planeet. Elke corporatie heeft zijn eigen kracht; als koploper, volger of peloton. De eerste experimenteert, de tweede toetst bij succes de uitkomsten in het eigen bezit en als dat standhoudt, wordt het de nieuwe norm voor het peloton. Zo gaan we sneller verduurzamen, tegen lagere kosten.

Afgelopen dinsdag hebben de bestuurders van de corporaties binnen de RWU unaniem hun steun uitgesproken voor deze werkwijze. Het ging zelfs verder dan dat; de bestuurders hebben zich gecommitteerd aan de inspanningen die deze gezamenlijke werkwijze van hun organisaties vraagt en dragen samen financieel bij aan de kwartiermaker die het proces het komende jaar gaat begeleiden. Op deze manier wordt geborgd dat het niet bij mooie ideeën en woorden blijft, maar het daadwerkelijk verschil maakt in de praktijk.

Corporaties als nutspartij

In de afgelopen maanden hebben onze collega’s Jeske Zonneveld en Leonie van der Steen een intensief traject doorlopen waarin een gezamenlijke duurzaamheidsvisie (Energievisie RWU) is ontwikkeld voor de 19 corporaties binnen de RWU. In samenwerking met vijf vooruitstrevende medewerkers van Mitros (Valentijn Nouwens), Bo-Ex (Spencer Schols), Provides (Marco Teuns) en Viveste (Sander Bos) en van de RWU zelf (Hans van Harten) is de titel gekozen: “de corporaties als nutspartij voor duurzaam wonen”. Corporaties zijn de grootste professionele vastgoedbezitters in ons land. Als ergens schaal gecreëerd kan worden, waardoor prijzen kunnen dalen, dan is het daar wel. Dat blijft echter uit als elke corporatie zijn eigen ‘pilots’ wil doen. Begrijpelijk vanuit de behoefte aan verantwoorde investeringen, maar zonde vanuit nationaal perspectief. Door met vertrouwde corporaties die risico’s te delen, hoeven geen dingen dubbel gedaan te worden. Op die manier helpen corporaties elkaar, maar uiteindelijk ook de particulier, door te zorgen dat prijzen van goede producten gaan dalen; een nutsfunctie, zonder dat dit het belang van de huurder schaadt.

Overigens is het ook duidelijk dat de corporaties het niet redden zonder dat andere partijen hun rol pakken. Zowel in het opstellen van de visie, als in het realiseren ervan, is gevraagd aan netbeheerder Stedin, de provincie Utrecht, waterschappen, gemeenten, financiers en bouwers om ook hun rol te pakken om samen daadwerkelijk tot versnelling te komen.

Benutten van elkaars kracht

Gezamenlijk onderschrijven de corporaties in Utrecht de doelstelling van de koepel van woningcorporaties Aedes; CO2 neutraal in 2050, maar voor sommige corporaties is dat niet voldoende! Die ruimte is er; elke corporatie voert zijn eigen beleid binnen de gezamenlijke kaders en uiteindelijk bepalen koplopers het tempo. Zij kiezen voor welke opgaves er nog oplossingen gecreëerd moeten worden en bepalen daarmee – in hun eigen bezit – met welke innovaties binnen de RWU geëxperimenteerd wordt. Volgers kijken vanaf de start van het project mee; welke criteria moeten bemeten worden om aan het einde van de pilot ‘succes’ gezamenlijk vast te stellen? Als de pilot succesvol is afgerond, zijn volgers klaar om de pilot in hun eigen bezit en dus in een nieuwe context te testen. Gedurende de looptijd van die tests wordt er verkend welke renovatieprojecten bij alle 19 corporaties aanstaande zijn, om gebundeld een grotere uitvraag in de markt te zetten en zo prijsdaling mogelijk te maken.

Er zit geen hiërarchie tussen de rollen. Eenieder doet wat het beste bij zijn organisatie past. De koplopers ontwikkelen met de markt oplossingen voor opgaves waar nog geen goede oplossing voor is. Volgers testen of deze in meerdere situaties standhoudt. Uiteindelijk zorgt het peloton voor de grote sprong voorwaarts! En die sprong kan al snel beginnen. Er zijn in de afgelopen jaren interessante pilots gedaan die nu opgevolgd kunnen worden door een snelle volger, of zelfs over kunnen naar de peloton-fase. Na de zomer hopen we de eerste projecten binnen de werkwijze gekozen te hebben.

Openheid is de sleutel tot succes

Het klinkt simpel, maar de duivel zit in de details. Vooral over het gebundeld uitvragen moet nog veel geleerd worden. Corporaties hebben verschillende uitgangssituaties; hoe creëer je massa in pluriformiteit? Corporaties werken vaak met hun eigen co-makers; hoe houd je de voordelen van langjarig samenwerken in stand, terwijl je ook vernieuwende marktpartijen helpt hun ontwikkelkosten terug te verdienen? Waar zit het optimum tussen de omvang die de markt graag wil en de behoefte van corporaties om regelmatig de markt te bevragen om tot goede prijzen te komen?

Een van de uitgangspunten van de samenwerking is openheid. We doen dit om samen, tegen lagere (transactie-)kosten, sneller te verduurzamen, maar we hebben nog niet alle antwoorden. We werken vanuit een intrinsieke motivatie en als iemand advies voor ons heeft, horen we dat graag. Zo hebben we de intentie om voor alle woningtypes te komen tot verduurzamingsopties tegen de laagste prijs per bespaarde ton CO2. Om dit voor elkaar te krijgen meten de corporaties de pilots en tests en delen de resultaten daarvan onderling. Hoe we voor alle corporaties de acceptabele inspanning inzichtelijk maken, gaan we de komende maanden ontdekken.

De corporaties gaan nu voor een periode van een jaar een kwartiermaker aanstellen die tot taak heeft de nieuwe werkwijze bij corporaties te laten ‘landen’ en verbinding te realiseren, pilots op elkaar te laten afstemmen, externe partners waaronder ook provincie en gemeenten bij de aanpak te betrekken en een eenvoudige, toegankelijke database te realiseren in samenwerking met externe partijen. Medio 2019 wordt de nieuwe aanpak geëvalueerd. Hopelijk kunnen we dan concluderen dat iedereen heeft bijgedragen aan een verbeterde visie en werkwijze, die vruchten begint af te werpen.

Landelijke schaal

Op allerlei manieren proberen we vanuit Squarewise de innovatieslag voor verduurzaming van gebouwen te versnellen. We werken in verschillende wijken om hen te helpen een uitvraag in de markt zo te stellen dat maatwerk en schaalsprong hand in hand gaan. Ook zitten we vanuit Stroomversnelling aan tafel bij het Klimaatakkoord om deze manier van denken in te brengen aan de tafel van het Masterplan. Het idee van een SDE tender voor renovatieconcepten is daar onder meer aangeboden. In het icoonproject in Utrecht doen we de eerste praktijkervaringen op voor dit soort gebundelde uitvragen.

De werkwijze die de RWU corporaties omarmd hebben, is natuurlijk toepasbaar voor meer samenwerkende corporaties. Kopieer vooral naar hartenlust! We moeten in Nederland de handen ineen slaan om tegen minder kosten, meer te leren. Eén stap is dat corporaties slimmer leren van elkaars ervaringen. Door aan de start van een pilot corporaties te betrekken met een vergelijkbare opgave, deel je de lessen uit de pilot en heeft die meer effect. Aanbieders van innovatieve concepten spelen hier ook een rol in! Deel je ervaringen, wees open over wat goed ging én wat niet goed ging. Wees eerlijk over voor welke type bezit je een oplossing biedt, welke ontwikkeling je al hebt doorgemaakt en welke lessen je nog wilt leren. Koploper-corporaties willen je die ruimte bieden, als je vertelt vanuit welke visie je lessen wilt leren. Help ons ook te leren welke variatie er in een gebundelde uitvraag mag zitten, en welke schaal deze kan hebben, om daadwerkelijk bij te dragen aan de doorontwikkeling van concepten. Kortom; help ons deze moedige werkwijze tot een succes te maken!